摘要：城市居住用地价格在时间和空间上具有较强的关联性，表现为在时间具有连续性，在空间上具有差异性。本文以济南市近五年土地交易数据为例进行实证研究，通过分析居住用地地价时间演变特征，以期找出其发展变化规律，从而为促进居住用地市场健康稳定发展，区域房地产市场宏观政策的制定提供理论依据。

　　关键词：居住用地;地价特征;济南市

　　1引言

　　随着房地市场的迅猛发展，商品房作为房地产业的主要形式，在改善人民生活，促进经济发展和城市建设方面发挥着重要作用;但随着房价的不断上涨，人们对住宅的需求和房价增长的矛盾日益突出，不利于房地产市场长期稳定健康发展。究其原因：一是，随着经济社会的快速发展，人们收入水平逐渐提高，改善居住环境需求更加强烈，对改善性住房需求增加;二是，城镇化的快速发展吸引了更多的农村人口涌入城市，短期内催生了大量刚性住房需求;三是，土地作为稀缺资源，其供给的有限性和需求的无限性之间的矛盾日益加大，一定程度上推动了房地产价格不断上涨。从成本构成角度来看，土地价格是房价的重要组成部分，这为我们研究地价问题提供了现实的需求。因此，研究居住用地地价时空演变特征，对于剖析其变动规律，找出影响区域居住用地地价上涨的主导因素，促进居住用地市场健康稳定发展具有重要的意义。

　　2研究区概述与数据处理

　　2.1研究区简介

　　济南，别称泉城，是山东省省会、副省级市、济南都市圈核心城市，国务院批复确定的环渤海地区南翼的中心城市。截至2018年，全市下辖10个区、2个县，总面积10244平方千米，建成区面积561平方千米，常住人口746.04万人，城镇人口537.89万人，城镇化率72.1%。经济运行稳中有进，经统计，全市生产总值7856.56亿元，比去年增长7.4%。其中,第一产业增加值272.42亿元;第二产业增加值2829.31亿元;第三产业增加值4754.83亿元。人均地区生产总值106302元，增长5.7%。

　　本文选取了长清区、槐荫区、天桥区、市中区、历下区、历城区、高新区作为研究区域。

　　2.2数据获取及处理

　　(1)数据获取

　　研究数据主要为研究区域内住宅用地土地交易的样本，地价数据均来源于济南市土地市场交易的官方网站，共收集了研究区2014年11月至2019年8月的居住用地的出让数据。其次，社会经济方面数据主要来源于济南市统计年鉴、房地产市场分析报告等。

　　(2)数据交易时间修正

　　本文收集的案例时间跨度为2014-2019年，这一时期正是我国经济高速发展时期，同时也是房地市场大幅波动时期，加之物价指数和居民消费指数等社会经济指标也波动较大，这必然导致收集的样点价格因交易时间不同而存在巨大差异。因此，在利用样点进行研究前，必须对样点地价进行交易时间修正。将各年份的交易时间修正到2019年8月份，其计算公式为:

　　V=V0×K0/Kt (1)

　　式中：V-修正到基准日的宗地价格;V0-实际成交的宗地地价;k0-当前地价指数;kt-交易日期地价指数。

　　其中，地价指数为平均地价之比的100倍。即：

　　Kt=Mt/M0×100

　　式中：Kt-交易日期地价指数;Mt-交易日期平均地价;M0-基准日的平均地价。

　　济南市各季度的平均地价从中国地价检测网得到，通过上述公式得到各季度的地价指数为：

　　3居住用地地价变化特征分析

　　3.1济南市总体居住用地地价时间变化规律

　　根据济南市2014-2019年的居住用地出让数据样点的分析，济南市居住用地地价呈现出明显上升后逐步平稳，并略微下降的趋势。6年间居住用地地价、出让面积变化见图1-2。

　　期刊推荐：《中国土地科学》杂志，于1987年经国家新闻出版总署批准正式创刊，本刊在国内外有广泛的覆盖面，题材新颖，信息量大、时效性强的特点，其中主要栏目有：土地经济、土地法学、学术动态等。

　　从城市规模来看，济南属于二线城市，正处于经济快速发展时期，据济南市统计年鉴数据表明，近几年济南市GDP以每年8%左右的增长率快速增长，同时大量人口涌入济南市就业、学习，城镇化率不断提升，使得住房供不应求，刚性需求空间较大。如上图所示，地价由2014年下降，在2015年达到最低点后开始上升至2017年再次到达峰值，后稍有下降并趋于稳定。从图1可看出，单价由2015年的370万元/亩开始骤增，到2016年增长了三倍，高达1011万元/亩，2017年为居住用地单价升高与下降的拐点，此时地价为1236万元/亩，这三年间居住用地单价有明显的上升趋势，也符合此段时间我国城镇化进程的加快。2017年之后济南市居住用地单价开始略有下降，2018年地价相较2017年的地价峰值下降了8%，之后一年的地价更加稳定，2019年只比2018年只减少2%，地价下降的趋势非常缓和，体现居住用地价格的稳定变动趋势。图2表明，居住用地出让面积总体呈现一个下降的趋势，在2014-2015年间大幅减少，之后两年以11%的减少率逐年减少，2018年出现一个小的回升，但随后一年又略有下降，近几年住宅用地出让面积较为稳定。进一步揭示了居住用地地价在经过前几年的上涨之后趋于稳定。

　　3.2济南市分区居住用地地价时间变化规律

　　从图3-4可知，六年间济南市居住用地成交单价最高地区为历下区，1344万元/亩。究其原因：历下区占据城市核心资源，在各大商务中心与完备的公共设施影响下，历下区住宅地价成交单价位于各区之首，高端的商住综合项目较多，如绿地山东国际金融中心、平安济南中央商务区项目等，济南市始终坚持的“中优”战略已取得显著成效。历城区作为济南东拓的主要承载区，所供给居住用地面积最多，为66012.33平方米，也是近几年住宅用地的主力成交区域，其中主要的交易案例有济南万达城、中海华山珑城、中新国际城等。这一现象也反映出济南市在中心城区土地资源匮乏的情况下，逐步向东发展，“东拓”现象越来越明显，济南东部依旧是未来发展核心方向。另一方面，济南西部的长清区，供给的居住用地面积排名虽然是第二名，57780.26平方米，由于位置较为偏远，与济南市城市衔接受限，发展缓慢，价格最低。目前，地铁一号线的建设将支撑城市“西进”战略，带动西部城区人流、物流、商圈兴起，促进西部新城与中心城区的融合发展，相信未来具有较大发展潜力。市中区和槐荫区情况类似，居住用地面积分别为46558.81平方米、54322.09平方米，住宅用地单价方面槐荫区略低，为1139.56万元/亩，是济南重点外溢区域。市中区地处保护开发区域，发展受限，但生态环境优越，价格较高，单价为1209.88万元/亩。

　　4结论与展望

　　(1)分析2014-2019年济南市居住用地地价变动规律，居住用地地价呈波动状态，呈现出先下降再快速上升，后趋于平缓的状态，总体水平表现为持续上涨。就出让面积而言，201-2015年，出让面积大幅下降，而后呈缓和的下降趋势，2017年出现小幅增加，总体呈现下降态势。

　　(2)从不同区域居住用地市场变动规律来看，历下区居住用地成交单价最高，其次是高新区;长清区最低，其次是天桥区。就出让面积来看，历城区位居各区之首，历下区出让面积最少。

　　(3)中心城区范围居住用地地价呈现一定的时空差异，造成区域差异的因素较多，本文限于篇幅，将另行撰文分析影响居住用地地价的因素。

　　(4)由于数据的可获得性，本文只研究中心城区涉及到的区域;且研究时长较短，只能反映近年来地价的变化规律，无法体现研究区长期地价变动规律，今后随着数据的补充完善，将对济南居住用地地价进行长时间序列的分析，从而为居住用地市场的宏观调控提供更为有利的依据。——论文作者：谢鹏1 王莉 1 杨朔 2 刘金花 2